Hasít a régiós lakáspiac

Lengyelországban nő a nemzetközi befektetői aktivitás a bővülő lakáspiacon, amelyet a kormányzat által kiírt szociális- és gazdaságélénkítő programok is pozitívan befolyásolnak. Csehországban hasonló irányok rajzolódnak ki: a gazdaság mellett az ingatlanpiac is növekedést mutat. Romániára elsősorban a magáncélú beruházások élénkülése jellemző, amire az első lakásvásárlást támogató állami program is komoly hatással van. Szlovákia erős gazdasági helyzetére támaszkodva, állami támogatású kölcsönökkel és progresszív adóztatással próbálja támogatni a piacot – derül ki a Duna House elemzéséből.

 

A tavalyi volt a sorban az ötödik olyan esztendő, amikor nőtt a nemzetközi befektetői aktivitás Lengyelország ingatlanpiacain. A lengyel lakóingatlan-piac fejlődése és az ország gazdasági teljesítménye között szoros összefüggés van, a Nemzetközi Valutaalap jelentése alapján pedig Lengyelország az egyetlen Uniós tagállam, amely el tudta kerülni a pénzügyi világválság okozta tartós recessziót, így a lengyel GDP egy évtizede növekszik. A csúcsot a 2004-es EU-csatlakozást követő évek jelentették, amikor nagy mennyiségű külső befektetés érkezett az országba és az ingatlanárak rohamtempóban növekedtek; Varsóban 2006-ban 23 százalékkal, 2007-ben 45 százalékkal, míg Wroclawban még ennél is nagyobb ütemben nőttek a lakásárak. Ezt 2009-től egy csökkenő periódus követte, 2014-től azonban újra nőnek az árak a lakóingatlan-piacon. A közelgő irányváltásnak már több éve vannak jelei: 2013-ban 20 százalékkal több lakást adtak el országszerte, mint az előző évben, emellett 2015 első negyedévében 4500-zal több építési engedély került kibocsátásra, ami a piaci kereslet élénkülését mutatja. A folyamatot elősegíti a „Lakások fiataloknak” kormányzati program, amely a fiatalok első lakóingatlan vásárlását vagy felépítését ártámogatással igyekszik segíteni. A program jelentőségét jól mutatja, hogy az első 6 hónapban 8 ezer ember vette igénybe, a teljes megítélt támogatás pedig mintegy 187 millió zlotyit – 44,3 millió eurót – tett ki.

 

A lengyelnél még egyértelműbb tendenciát mutat a csehországi lakóingatlan-piac, ahol 2012 óta folyamatos a növekedés. Itt a szektor a GDP korábbi csökkenése mellett is el tudott kezdeni növekedni: a cseh nemzeti össztermék 2012-ben 0,7 százalékkal esett vissza, míg a lakásárak 3,1 százalékkal nőttek. Ennek egyik oka a külföldi, nagyrészt orosz és ukrán befektetők megjelenése, amely 2014-ben is komoly szerepet játszott az ingatlanpiac fejlődésében. A Cseh Statisztikai Hivatal adatai alapján tavaly 2,74 százalékkal nőttek a lakásárak, míg az Eurostat összesítése szerint az idei év első negyedévében a reálértéken számított ingatlanárak már-már elérik a válság előtti szintet. A fejlődésben szerepet játszik a cseh lakásbérleti piac 2012. december 31-gyel befejezett deregulációja: az 1980-as évek óta szabályozott körülmények között működő szektor ingatlanállományának mintegy 80 százalékát (750 ezer ingatlan) érintette a most megszüntetett rendszer, amelynek következtében jelentős árkülönbség alakult ki a szabályozás alá tartozó, illetve nem tartozó ingatlanok bérleti díjai között. „A lengyel és cseh lakáspiac is lendületesen bővül, miközben a két ország között különbségek és hasonlóságok egyaránt megtalálhatók. Egyrészt Lengyelország népessége nagyobb – többen lakják, mint például Kanadát vagy Ausztráliát – és az országon belüli kereslet is egyenletesebb, Varsó mellett több nagyvárosban is élénk a piac. Ezzel szemben Csehországban, Magyarországhoz hasonlóan elsősorban a fővárosi tendenciák dominánsak. Másrészt viszont a kamatlábak mindkét országban alacsonyan vannak, amely ösztönzőleg hat a keresletre, illetve a kormányzatok is igyekeznek célzott programokkal segíteni a szektor élénkítését” – emelte ki Guy Dymschiz, a Duna House cégcsoport társtulajdonosa.

 

Csehországhoz hasonlóan Romániában is egyértelműen javulóban van az ingatlanpiac helyzete: a válság alatt 33 százalékkal esett vissza az új lakásfejlesztési projektek száma, ez a tendencia viszont megállt 2013-ra, sőt, az előző évhez képest 1,8 százalékkal több építési engedélyt adtak ki, amely arány 2014-ben 2,7 százalékra nőtt. A lakásárak terén szintén lassú növekedés tapasztalható, jelenleg a 2006 második negyedévi, azaz közvetlenül a nagy áremelkedések előtti szintek jellemzőek. Változott azonban a lakhatási célú fejlesztések jellege, mivel a jelenlegi piac túlnyomó többségét a végfelhasználók által finanszírozott projektek képzik, míg a korábban aktív nemzetközi befektetők egyelőre kivárnak. Erre utal, hogy míg 2008-ban 281 négyzetméter jutott átlagban egy lakóingatlan-piaci építési engedélyre, 2014-re ez 205 négyzetméterre csökkent. A jelenlegi tendenciákhoz nagyban hozzájárul a 2009-ben indított „Első otthon” program, amelynek keretében az első lakóingatlan megszerzéséhez szükséges hitel maximum 50 százalékát – legfeljebb 60 ezer euróig – a román állam nyújtja alacsony kamatláb mellett.

 

Lakóingatlan-piaci átlagárak változása (100=2010). Forrás: tradingeconomics.com, Eurostat

Szlovákiában a tavalyi év azonos időszakában mért enyhe csökkenéshez képest 2015 első negyedévére szignifikánsan nőtt a lakáspiaci átlagár, amely immár meghaladta a bázisként használt 2010-es értéket. Ebben az ország erős gazdasági teljesítménye, illetve a 2014 óta a magánszféra által igényelhető szektoriális állami támogatás is szerepet játszott: a nyomott kamatlábbal működő lakáshitel rendszer megkönnyíti a magáncélú lakásvásárlást. Hasonlóan ágazaterősítő kormányzati intézkedés volt az Európai Uniós csatlakozás óta – 2004. május – érvényes ingatlanadó eltörlése.

„A lakásárak emelkedése és a kiadott építési engedélyek számának növekedése egyértelműen a régiós ingatlanpiac bővülését mutatja. Ez párhuzamba állítható az országok gazdasági bővülésével, illetve a kormányzati programok is pozitív hatással vannak az ingatlanpiac különböző szegmenseire. Az olyan intézkedések, mint a DNA (romániai korrupcióellenes ügyészség) felállítása vagy a cseh gazdaságélénkítő lépések elsősorban a nagybefektetők bizalmának elnyerésében játszanak szerepet. Ezzel párhuzamosan a fiatalok lakáshoz jutását segítő lengyel program vagy a szlovák állami támogatású lakáshitel rendszer, együtt az alacsony kamatlábakkal, a kereslet élénkítését eredményezik.” – fejtette ki Doron Dymschiz, a Duna House cégcsoport társtulajdonosa.

  • Megosztom